Irgendwann ist es soweit: Das Häusle ist fertig gestellt. Nun wird es Zeit für die Abnahme. Was aber ist die werkvertragliche Abnahme? Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt dazu in § 640 Abs. 1: "Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, …". Das Gesetz hilft uns nicht sehr viel weiter, da es die Abnahme nicht definiert. Das BGB setzt vielmehr voraus, dass der Begriff bekannt ist.
Es wird aber deutlich, wann die Abnahme zu erfolgen hat. Es muss das vertragsmäßig hergestellte Werk fertig gestellt sein. Solange das Häusle noch nicht dem entspricht, was im Vertrag festgelegt wurde, muss nicht abgenommen werden.
Wir können noch weiter ableiten: Wenn der Bestellter, das ist der gesetzliche Ausdruck für den, der den Werkvertrag geschlossen hat, das vertragsmäßig hergestellte Werk abnehmen muss, kann das nichts anderes bedeuten, dass der Besteller erklärt, dass er mit dem Bauwerk einverstanden ist. In den juristischen Büchern steht dementsprechend als Definition der Abnahme: Billigende Hinnahme der Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß.
Die Abnahme hat eine Reihe von Folgen, die beachtet werden müssen. Die gesamte Vergütung für die Bauleistung wird fällig. Die Darlegungs- und Beweislast für Mängel des Werks geht vom Bauunternehmer auf den Bauherrn/den Besteller über. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche beginnt. Das sind noch nicht alle Folgen der Abnahme, aber die wichtigsten.
Eine nicht zu unterschätzende Falle ist die Regelung in § 640 Abs. 2 BG: Wer die Abnahme erklärt, erklärt damit auch, dass keine Mängel vorhanden sind. Was ist aber, wenn der Bauherr viele Mängel an seinem Häusle feststellt und trotzdem die Abnahme uneingeschränkt erklärt? Dann kann der Bauherr vom Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel nicht mehr verlangen. Er hat durch die vorbehaltlose Abnahme auf seine Gewährleistungsrechte hinsichtlich der Mängel verzichtet, die er selbst festgestellt hatte. Daher: Wenn bei der Abnahme Mängel festgestellt werden, muss der Bauherr unbedingt einen Vorbehalt bei der Abnahme erklären. Üblicherweise wird dazu im Abnahmeprotokoll festgehalten, welche Mängel noch zu beseitigen sind. Der Vorbehalt kann aber auch anders erklärt werden, wenn nur deutlich wird, dass Mängel vorhanden sind, die noch zu beseitigen sind.
Um keine Nachteile zu erleiden, müssen wirklich alle Mängel erfasst sein. Es empfiehlt sich daher, auf einem vollständigen Protokoll zu bestehen. Lassen Sie sich davon nicht abbringen.
