Samstag, 16. Juli 2011

Mangelhafte Bauleistung

Endlich ins eigene Häusle eingezogen. Der ganze Baustress scheint vorbei zu sein. Nun können Sie beginnen, das Leben zu genießen. Sie gehen in den Keller und: Sie stehen mit beiden Beinen bis zu den Knien im Wasser. Die Abdichtung der Kelleraußenwände hat versagt, das Grundwasser dringt durch undichte Stellen ins Haus.

Nicht immer läuft beim Bauen alles ordentlich ab. Ab und zu treten Baumängel auf. Aber was genau ist eigentlich ein Baumangel?

Seit der Reform des Zivilrechts im Jahre 2002 ist die Gewährleistung, also alles rund um die Mängelbeseitigung in § 633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und den folgenden Vorschriften geregelt. Ist die VOB/B vereinbart, sind die entsprechenden Vorschriften des § 13 VOB/B einschlägig.

Die gesetzlichen Regelungen sind ganz einfach: Der Bauunternehmer hat dem Bauherrn oder der Bauherrin das Häusle frei von Sachmängeln zu liefern. Und das Häusle ist frei von Sachmängeln, wenn es so gebaut wurde, wie das im Bauvertrag beschrieben wurde. Was ist also als erstes zu tun, wenn es möglicherweise zu Mängeln gekommen sein kann? Als allererstes sind der Bauvertrag und die dazu gehörenden Pläne zur Hand zu nehmen und ein Vergleich anzustellen: Was sollte nach dem Bauvertrag gebaut werden und was wurde tatsächlich gebaut?

Ein kleines Beispiel: Im Bauvertrag steht, dass das Dach mit hellgrünen Pfannen eingedeckt werden soll. Dem Bauunternehmer kommt das kalte Grausen, als er sich das hellgrüne Dach vorstellt. Er deckt das Dach mit roten Pfannen ein. Liegt ein Mangel vor? Was meinen Sie? Ja, es liegt ein Mangel vor. Denn rote Dachpfannen sind keine grünen Dachpfannen. Die Ausführung des Daches weicht vom Inhalt des Bauvertrages ab.

Ja, aber: Das Dach ist doch dicht und rot sieht doch auch ganz gut aus. Das kann doch kein Mangel sein! Doch, die roten Dachpfannen sind mangelhaft. Es kommt nicht darauf an, ob die hellgrünen Dachpfannen scheußlich aussehen würden. Es kommt auch nicht darauf an, dass rote Dach dicht ist, das Dach also seinen Dienst tut. Entscheidend ist alleine die vertragliche Vereinbarung.

Montag, 20. Juni 2011

Die Abnahme

Irgendwann ist es soweit: Das Häusle ist fertig gestellt. Nun wird es Zeit für die Abnahme. Was aber ist die werkvertragliche Abnahme? Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt dazu in § 640 Abs. 1: "Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, …".  Das Gesetz hilft uns nicht sehr viel weiter, da es die Abnahme nicht definiert. Das BGB setzt vielmehr voraus, dass der Begriff bekannt ist.

Es wird aber deutlich, wann die Abnahme zu erfolgen hat. Es muss das vertragsmäßig hergestellte Werk fertig gestellt sein. Solange das Häusle noch nicht dem entspricht, was im Vertrag festgelegt wurde, muss nicht abgenommen werden.

Wir können noch weiter ableiten: Wenn der Bestellter, das ist der gesetzliche Ausdruck für  den, der den Werkvertrag geschlossen hat, das vertragsmäßig hergestellte Werk abnehmen muss, kann das nichts anderes bedeuten, dass der Besteller erklärt, dass er mit dem Bauwerk einverstanden ist. In den juristischen Büchern steht dementsprechend als Definition der Abnahme: Billigende Hinnahme der Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß.

Die Abnahme hat eine Reihe von Folgen, die beachtet werden müssen. Die gesamte Vergütung für die Bauleistung wird fällig. Die Darlegungs- und Beweislast für Mängel des Werks geht vom Bauunternehmer auf den Bauherrn/den Besteller über. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche beginnt. Das sind noch nicht alle Folgen der Abnahme, aber die wichtigsten.

Eine nicht zu unterschätzende Falle ist die Regelung in § 640 Abs. 2 BG: Wer die Abnahme erklärt, erklärt damit auch, dass keine Mängel vorhanden sind. Was ist aber, wenn der Bauherr viele Mängel an seinem Häusle feststellt und trotzdem die Abnahme uneingeschränkt erklärt? Dann kann der Bauherr vom Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel nicht mehr verlangen. Er hat durch die vorbehaltlose Abnahme auf seine Gewährleistungsrechte hinsichtlich der Mängel verzichtet, die er selbst festgestellt hatte. Daher: Wenn bei der Abnahme Mängel festgestellt werden, muss der Bauherr unbedingt einen Vorbehalt bei der Abnahme erklären. Üblicherweise wird dazu im Abnahmeprotokoll festgehalten, welche Mängel noch zu beseitigen sind. Der Vorbehalt kann aber auch anders erklärt werden, wenn nur deutlich wird, dass Mängel vorhanden sind, die noch zu beseitigen sind.

Um keine Nachteile zu erleiden, müssen wirklich alle Mängel erfasst sein. Es empfiehlt sich daher, auf einem vollständigen Protokoll zu bestehen. Lassen Sie sich davon nicht abbringen.

Mittwoch, 8. Juni 2011

John Ruskin

Wenn es um die Kosten des Bauens geht, wird gerne ein Ausspruch zitiert, der John Ruskin zugeschrieben wird. Auch wenn die Autorenschaft Ruskins wohl eher zu bezweifeln ist, lohnt es sich, den Ausspruch genau durchzulesen und durchzudenken, bevor man sich ans Bauen macht. Das Zitat lautet:

„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgend jemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.

Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen.

Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld. Das ist alles.

Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.

Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten.

Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.“

Die Kurzfassung dieses Zitates lautet: "Das billige Bauen ist das teure!" Wer meint, beim Häuslesbauen ein Schnäppchen machen zu können, wird in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle eine böse Überraschung erleben. An einer vernünftigen baubetriebswirtschaftlichen Kalkulation seines Häusles kommt niemand vorbei. Wer gute Qualität will, der muss diese Qualität auch bezahlen. Wer weniger bezahlt, der muss damit rechnen, dass die Qualität seines Hauses entsprechend geringer ist. Und wer zu wenig bezahlt, der läuft Gefahr, dass er auf den ganzen Mängeln am Haus sitzen bleibt, weil die Baufirma am Ende pleite ist.

Wer wirklich stressfrei bauen will, muss den angemessenen Preis für sein Häusle bezahlen. Und wer sich während der Bauzeit nicht unter Druck setzen lassen will, muss auch noch eine Reserve für Unvorhergesehenes haben.

Dienstag, 7. Juni 2011

Baugrundgutachten

Wer sein Häusle baut, schaut üblicherweise vor allem auf die Lage des Grundstücks und die Zeichnungen des Architekten oder Bauunternehmers. Viel weniger Aufmerksamkeit wird erstaunlicherweise dem Bauvertrag oder dem Baugrund gewidmet. Dabei können sich im Bauvertrag und im Baugrund kostenträchtige Probleme verstecken.

Der Baugrund muss so geschaffen sein, dass er das Häusle tragen kann, ohne dass es zu Schäden an Dach und Fach kommt. Der Baugrund muss außerdem so beschaffen sein, dass es zu keinen gesundheitlichen Schäden kommt. Ob der Baugrund so beschaffen ist, sieht man ihm leider in den seltensten Fällen an. Es ist also geboten, vorzusorgen.

Informationen können auf die unterschiedlichste Art und Weise erlangt werden. Das Altlastenkataster der zuständigen Abfallbehörde, die früheren Bauleitpläne der Kommune, es gibt eine Vielzahl von Behörden, die Informationen beisteuern können. Und es gibt natürlich auch die Möglichkeit, ein Baugrundgutachten anfertigen zu lassen.

Was tun, wenn die Informationen zum Grundstück noch nicht vorliegen, der Eigentümer aber unbedingt schnell verkaufen will? Dann ist es am sichersten, die erforderliche Bodenqualität im Vertrag festzuschreiben. Stellt sich dann später heraus, dass das Grundstück nicht oder nur nach teuren Sanierungsmaßnahmen als Baugrundstück geeignet ist, kann man sich von dem Vertrag lösen oder andere Rechte geltend machen.

Sollte der Eigentümer eine solche Vertragsklausel nicht unterschreiben wollen, sollte man es sich genau überlegen, ob man das Grundstück kauft. Ein gesundes Misstrauen ist in einem solchen Falle zu empfehlen. Schließlich geht es um Ihre finanziellen Interessen!